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提问：雕叔，你觉得今年哪个城市的涨幅会更高？全国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？目前全球货币放水，会影响房价吗？今年买房会不会成为房产的接盘侠？

【资料图】

回答：可以进入知识星球看【最新干货：2021一二线城市楼市行情涨跌预测和机会分析】，含金量比较大。包括一线城市现在还能买什么，要不要套现，调控之后核心地段会不会大跌?今年哪些二线城市有好的行情，已经上涨的城市，后面还有多少机会? 所有二线城市都有分析。总共七千余字。建议大家都看看，毕竟一套房最起码上百万，需要很慎重，这一轮也不是买什么房子都会买对。

提问：雕叔你好，成都现在这种样子会不会出现上涨后横盘个两三年的情况？

回答：会有横盘期，每个城市不可能一直涨，每一轮行情的涨幅都在30-50%左右，接下来需要3-4年时间来消化价格，牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：雕叔你好！我们现在郫县有一套自住房（价值120左右），想买第二套，首付200左右，可接受每月1.5月供，考虑改善加学区，区域不限，娃娃2025年读书。目前想了几个方案，麻烦你帮忙指导下：1、买高新南站附近二手房，东苑（七初附小），桐梓林壹号（芳草南），不利因素是去年到今年涨了一百多万，超出预算一些，担心高位接盘，另外我们买了等娃读完书再持有十年房龄就有20年了，怕不好出手。2、买金牛区一品天下附近读石笋街的凯丽豪景（08年房子，同样担心房龄大），蓝光云鼎（12年房子，目前暂未遇到诚心卖的）3、武侯新城的新房，人居柏荟城（洋房，装修标准一般，但个人更喜欢洋房），中南君启（高层，装修标准稍好一点），这两个新盘目前在修新学校，学区不明，但是据说新学校配置也比较高。如果买新盘打算买完后就把郫县的置换成一个学区挂户房。4、外双楠的保利花园二期二手房，读北二外附小附中。5、全款买锦江区五朵金花挂户房，不考虑改善，先把学位解决了，然后再卖现在住的房子置换改善，读书的几年可能需要租房陪读，顾虑挂户房不能居住，学区附加值太大，政策变动了可能挂户房就砸手上卖不脱了。麻烦雕叔帮忙看看哪个方案比较好，考虑学区，保值，和资产配置最大化？

回答：你们首付200个，月供1.5个的话，基本可以打到450个的总价。这个预算，想一次性兼顾自住改善和顶级教育资源的话，是存在一定难度的，但是可以折中一下。1、东苑属于高新五区，是ZF住宅，整体是大户型刚改属性，但是缺点是房龄偏大，整体来看，缺乏后续的动力，你们可以依靠这样的教育，但是今后正如你说的，房龄20年，流通性会很有问题。你们买东苑的学区房，不妨买市一医院的南城都汇系列，楼盘是刚需一些，但是板块地段很好，属于不可复制的稀缺地段，相应来说房龄也小一些，今后流通性稍高。或者专注大源板块，就是单价更高（尽量选择3.5以内的），实得更小，学区更差一点，但是也在缩小距离了，大源是高新非常核心的板块，今后的市场表现和流通性，问题不大。2、石笋街在金牛还不错，但是放在主城区也属于中等吧，加上金牛今年的房价涨幅不尽如人意，学区只能说兼顾，房产投资属性不大，放弃。3、人居柏荟城很吵哈，航线下，去化不佳，也可以看得出来市场认可度，教育这个武侯和金牛半斤八两，谈不上说兼顾了教育和自住投资，放弃。位于机投的中南君启也是一样的。学区是谈不上的，今后郫县的房子卖了挂户，这个和方案5一样了。4、保利花园可以说比机投的稍好，稍微能兼顾自助和教育，但是北二外也一般吧，谈不上很好。属于中间选项。5、汇总资金，集中力量办大事，五朵金花挂户大概需要不到200个，剩余大概370的确可以买一个自住不带学区的了，这种拆分打法我们也比较推荐哈，挂户的就不说了，这个很简单。370万的话，就可以在你上述自选的楼盘里看了，尽量选择环境舒适，大户型改善的，靠近东南门的楼盘或者房源吧。综合来看，方案5+3的，拆分打法我们是比较赞同的，此外方案1里面的主攻市一医院或者大源，也是可以执行的。

提问：定位成都，太古里边上的朗御从投资的角度来说值得买吗?涨幅会超过大都保峰玖著吗?目前成都的情况、首付70左右买哪里?

回答：太古里朗御的涨幅肯定不如大丰三河场呀。70万看看这几个吧。大陆潮里，合能铂锐府。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔成都的土拍一浪高过一浪地价都和江北嘴房价差不多了重庆还在原地打滚重仓重庆的我无比焦虑请问雕叔啥时候重庆也能迎来自己的高光时刻?

回答：成都土拍好，但是价格也没起来。一般来讲，重庆行情比成都晚一年， 你怕什么。成都那个价格，等到新房卖出来，一平米3万，4万，你买的起啊?老老实实拿着便宜的重庆乐吧。好货不怕晚，就怕贵。

提问：雕叔你好，我情况如下1，我成都五城区户籍，单身，明年3月满离婚2年。目前在处理资格问题，到明年3月可以处理完成名下无房产，但是前夫名下有两套房，那我明年三月后具备资格买房吗？2，目前在看房，想买低密业态的房产，叠拼，联排类，预算总价在500左右。方位在南，或西南，西都可以，希望能给我推荐性价比高，交通，生活配套等都便利的盘。3，之前有关注新力东园的叠拼下叠，面积168，赠送大，不知这个盘性价比，升职空间，自住的各种便利怎样？周边目前比较荒，不知道后期发展如何。4，也关注过华阳的老小区类似三利宅院，蜀郡等，但是户型比较老，房龄也有些年了，不知道有没有更优的选择。

回答：1、只要你名下没有房产，就有资格。2、万科公园5号、北大资源紫境府、奥园半岛ONE。3、新力东园在成新蒲大道边上去了，位置有点远。后期发展需要较长的时间。4、你这个预算完全可以考虑天府新区有价值的新房（远大中央公园、招商时代公园等），天府新区目前的二手房房龄都偏大，不过你说的三利宅院，蜀郡都还是可以。新力东园位于双流，成新蒲大道旁，主要洋房和别墅为主，目前17号线在建设中，离地铁也有800多米。该小区用于自住还是没有问题的，如果投资，不是很建议，第一、离主城区太远，后期发展慢。第二、洋房和别墅本身就不具备投资属性。因为总价高，接盘的人少。

提问：雕叔你好！一直在关注你的帖子，分析客观。请问如何评价金融岛这个盘呢?是否具有一定的投资价值?

回答：你好，复地金融岛上批次住宅预售在4年前的2016年5月，当时的售价约2.1万元/m，清水交付。二手房已有售卖，均价在3.3万+。商业配套完善，项目自带商业，周边有环球中心、奥克斯广场、九方购物中心。附近学校有锦辉小学、成都七中、金苹果幼儿园等学校。100以上的住宅，单价在3.3万以上，200-300平米的单价在2.5万左右，总价500-1000万;这都是有成交记录的，上4W是闭着眼的。建议投资的话尽量选择总价低的，接盘的人更多。不过你体量大，也只有金融城攀成钢核心地段才容得下。50-100公寓单价在3万内，租售比不到3%(如58m总价150万+，租金3300/月），市场回报一般。公寓投资慎重。

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